SHM, SHGB, AJB, PPJB — Beda Sertifikat dan Mana yang Aman

Istilah legalitas properti membingungkan bila Anda baru pertama membeli rumah. Salah paham di sini bisa berujung sengketa. Berikut penjelasan tiap dokumen dengan bahasa yang mudah.

Jenis hak atas tanah

SHM (Sertifikat Hak Milik) Hak terkuat dan terpenuh. Berlaku selamanya, bisa diwariskan, dijual, dan dijaminkan tanpa batas waktu. Hanya bisa dimiliki WNI perorangan. Ini yang ideal untuk rumah tinggal.

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) Hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah, dengan jangka waktu (umumnya 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui). Umum untuk apartemen dan perumahan yang tanahnya milik pengembang/negara. Bisa ditingkatkan menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan syarat tertentu.

Girik / Letter C / Petok D Bukan sertifikat, melainkan bukti pembayaran pajak dan penguasaan tanah adat/lama. Rawan tumpang tindih klaim. Harus didaftarkan ke BPN dulu (proses “pertama kali”) sebelum aman dibeli. Hindari kecuali Anda paham risikonya.

Dokumen transaksi

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) Perjanjian sebelum jual beli resmi, biasanya saat rumah belum selesai dibangun atau sertifikat masih dalam proses pemecahan. PPJB mengikat kedua pihak untuk melanjutkan ke AJB. Pastikan dibuat di hadapan notaris, memuat spesifikasi bangunan, jadwal serah terima, dan sanksi bila salah satu pihak wanprestasi.

AJB (Akta Jual Beli) Akta resmi peralihan hak, dibuat di hadapan PPAT. Dengan AJB, kepemilikan berpindah dari penjual ke pembeli. Setelah AJB, sertifikat dibalik nama ke nama pembeli.

Yang wajib Anda pegang saat beli rumah dari pengembang

PPJB (bila rumah/sertifikat belum siap) — atau langsung AJB bila semua sudah beres.
AJB atas nama Anda.
Sertifikat (SHM/SHGB) atas nama Anda — untuk pembelian KPR, sertifikat asli disimpan bank sebagai jaminan sampai lunas; Anda memegang salinan dan bukti hak tanggungan.
PBG/IMB (izin mendirikan bangunan) atas kompleks/unit.
PBB tahun berjalan dan bukti pelunasannya.

Untuk rumah subsidi

Rumah subsidi umumnya diserahkan dengan SHM atas nama pembeli, diterbitkan setelah proses KPR dan pemecahan sertifikat induk selesai. Dalam masa KPR, sertifikat asli ada di bank. Ini normal dan aman selama pengembangnya kredibel.

Cara memastikan legalitas bersih

Cek sertifikat ke BPN/ATR — bisa lewat aplikasi Sentuh Tanahku atau datang langsung. Pastikan nama, luas, dan lokasi sesuai, serta tidak ada catatan blokir/sengketa.
Cek IMB/PBG ke dinas terkait — apakah peruntukan lahan memang untuk perumahan.
Minta riwayat kepemilikan dari notaris.
Pastikan sertifikat induk pengembang tidak sedang dijaminkan ke pihak lain tanpa mekanisme roya parsial yang jelas.

Bantuan legalitas dari kami

Widya Pratama Property menyerahkan setiap unit dengan legalitas lengkap — SHM atas nama pembeli, PBG/IMB, PPJB, dan AJB diurus lewat notaris rekanan resmi. Kami dengan senang hati menunjukkan dokumen induk saat Anda survei.

Lihat pilihan perumahan kami atau chat WhatsApp untuk konsultasi legalitas.